Curiosidades del mundo hipotecario

Hola a todos los lectores!

¿Estás pensando en comprarte una vivienda? ¿Necesitas pedir un préstamo al banco y no sabes por dónde empezar? ¿Sabes cuál es tu capacidad de pago para hacer frente a la deuda?

Con este post vamos a intentar aclarar varios conceptos relacionados con el sector hipotecario, para que cuando pidáis el préstamo, tengáis toda la información necesaria para  tomar la mejor decisión.

Entendemos que la compra de un inmueble es uno de los mayores desembolsos que una persona puede llegar a  hacer a lo largo de su vida. Por ese motivo, vemos imprescindible aclarar una serie de términos relacionados entre ellos, que pueden dar lugar a error, pues son muy parecidos pero tienen matices diferentes.

Distinguiremos entre hipoteca, préstamo hipotecario, préstamo personal con garantía hipotecaria, y crédito hipotecario.

La hipoteca es el derecho real de garantía. Es una garantía que se acuerda para que el acreedor se asegure la devolución del dinero. La vivienda sirve de garantía, pues si el deudor deja de pagar el préstamo, el acreedor podría vender la casa (en pública subasta) para saldar dicha deuda.

Esto significa que la obligación garantizada por la hipoteca está anclada al inmueble, y si no se elimina, se traspasa al que lo compra.

Una vez tenemos claro el concepto de hipoteca, lo conveniente es aclarar la diferencia entre préstamo hipotecario, préstamo personal con garantía hipotecaria y crédito hipotecario.

El préstamo hipotecario es la obligación garantizada. Es un contrato que se firma entre un prestamista (la entidad bancaria) y un prestatario (el deudor) por el que se entrega una cantidad de dinero para la compra de una vivienda, que irá devolviendo en cuotas periódicas, más los intereses acordados.

El matiz de este concepto es que la cantidad entregada por el banco al cliente es fija, y éste se compromete a devolver la cantidad de forma periódica en un plazo de tiempo determinado, previamente pactado, lo que implica que tanto el banco como el cliente saben cuál será el coste total de la operación.

El préstamo es la deuda, y la hipoteca es la garantía de que devolvemos ésta al banco.

El préstamo personal con garantía hipotecaria es un préstamo personal por el cual se usa la vivienda como aval, por tanto, para poder solicitar este tipo de préstamo, la persona debe tener a su nombre una propiedad. La diferencia con el préstamo hipotecario es que la  finalidad de este último préstamo, no necesariamente tiene que ser para la compra de una vivienda.

El crédito hipotecario hace referencia a la cantidad de dinero que el banco entrega al cliente, con la particularidad de que no es fija. Esto quiere decir que se establece un límite máximo que el banco está dispuesto a prestar, y del que el demandante del crédito puede hacer uso en su totalidad o no.

Dichos conceptos coinciden en que el prestatario recibe un dinero del banco y que debe devolver con unos intereses fijados. A partir de aquí habría que analizar cada caso concreto con sus condiciones específicas, pues los tipos de interés, las amortizaciones de capital y las comisiones variarán en torno a las condiciones acordadas.

Como nuestro objetivo es que tengáis la mayor información posible a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, queremos que también conozcáis las variables que analiza el banco para dar este tipo de servicio. Siempre es bueno tener información de antemano para ver si nuestro perfil encaja con los criterios de riesgo para conceder el préstamo:

Lo primero que van a contrastar es la capacidad de pago del cliente y saber si podrá devolver el préstamo concedido. Para ello analizarán variables como la estabilidad laboral y su correspondiente estabilidad en los ingresos, el ratio de endeudamiento (se calcula la cuota de la hipoteca dividida por los ingresos netos mensuales), la sensibilidad a una subida de los tipos de interés y los ingresos disponibles con los que cuenta el prestatario.

Otro índice que van a tener en cuenta es el valor del préstamo sobre el valor de la vivienda. Las entidades bancarias recurren a la garantía hipotecaria para cobrar su préstamo, por lo que estudian el valor de la vivienda con una serie de criterios mínimos para asegurar el compromiso del cliente. Así mismo, también hacen un estudio de la recolocabilidad de la vivienda para analizar la facilidad de la venta en caso de embargo.

Por último, y no por ello menos importante, los bancos también tienen en cuenta la rentabilidad del cliente. Esto es la relación que tiene la entidad bancaria con los solicitantes del préstamo, para saber qué tipo de interés aplicar o  qué reducciones del diferencial podrían aplicar, siempre teniendo en cuenta que éstas se harán en función de la rentabilidad que pueda sacar el banco a través de otros productos.

En síntesis, los bancos antes de conceder un préstamo, hacen un estudio de viabilidad en función del análisis de las características de los clientes.

Lo interesante es saber cuáles son los parámetros que analizan los bancos para poder exponer y defender nuestra situación financiera. Es un derecho de los consumidores  poder analizar las diferentes alternativas del mercado hipotecario. No hay que olvidar que nosotros también tenemos capacidad de decisión  para buscar nuestro mayor beneficio.

Para concluir, me gustaría informaros por un lado de las diez mejores hipotecas a tipo de interés variable y las 10 mejores a tipo fijo:

http://www.hipotecasyeuribor.com/blog/hipotecas-baratas/mejores-hipotecas-junio-2017/

https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3091129-mejores-hipotecas-tipo-interes-fijo-2017

También os facilito un simulador de crédito hipotecario para ayudaros a elegir el préstamo que mejor se adapte a vuestras necesidades y particularidades.

En este enlace podréis obtener la simulación del crédito que mejor se adapte a vuestras demandas hipotecarias rellenando los datos que se piden para calcular el crédito óptimo.

http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/

Nuestro concepto del día es “tipo de interés”: Retribución por el uso de una unidad de capital durante un periodo de tiempo.

Espero que os haya resultado interesante el post y que le saquéis el mayor partido. Ya sabéis que cualquier duda o propuesta que os surja, será bien recibida.

Muchas gracias por vuestra atención!

Bibliografía:

http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/

http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/estadisticas/boletin-estadistico/

http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/

https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3091129-mejores-hipotecas-tipo-interes-fijo-2017

http://dle.rae.es/srv/fetch?id=ZpMjpMC#GcbflMU

https://financer.com/es/prestamos/prestamos-garantia-hipotecaria/