Proceso de compra de un inmueble.

Saludos a todos los lectores!

Este post está dedicado a todas aquellas personas que desean embarcarse en la compra de un inmueble… ¿Sabemos todos los pasos que hay que seguir para que el proceso de compra sea satisfactorio? ¿Alguna vez habéis tenido una mala experiencia en la compra de un inmueble y  habéis pensado que os faltaba información?

Para la mayoría de las personas, la compra de una vivienda es la inversión más importante de su vida. Nosotros queremos mostrar todas las particularidades que conlleva comprar un inmueble, pues es un proceso largo y tedioso, y si no existe un conocimiento de cada uno de los pasos a seguir, puede convertirse en la peor pesadilla de cualquier persona.

Vamos a detallar dichos pasos para que el proceso de compra se realice con éxito.

Lo primero que hay que tener en cuenta es saber cuál es el presupuesto del que se dispone, ya que es imprescindible conocer el importe máximo que se puede destinar para la adquisición del inmueble.

Tan importante es calcular el presupuesto como elegir la forma de pago. Ésta puede ser de diferentes tipos:

Pago al contado: desembolso total del precio pactado con el vendedor.

Préstamo hipotecario: producto bancario que permite recibir una cantidad de dinero para la adquisición de una vivienda.

Subrogación hipotecaria: cambio de titularidad del deudor en la hipoteca. Tiene la ventaja de ahorro en costes fiscales respecto a la constitución de una hipoteca nueva, pero con el inconveniente de que las condiciones económicas y los plazos de devolución ya están prefijados y pueden no adaptarse a las necesidades del nuevo titular.

A partir de aquí comienza la búsqueda de la vivienda!!!...y es en este momento cuando debemos preguntarnos a qué tipos de inmuebles puede uno optar.

Vivienda nueva: su tributación en compra será el I.V.A.

Vivienda de segunda mano: se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Vivienda protegida: contienen particularidades dependiendo de la provincia donde se adquiere.

Una vez se tenga claro el inmueble que se desea comprar, es aconsejable  visitar la vivienda e inspeccionar la comunidad de vecinos para tener en cuenta aspectos tales como la distribución de las habitaciones, la orientación del inmueble, la ventilación, el aspecto de los baños, la cocina, etc…

Tan importante es saber el tipo de inmueble que se va a adquirir, como la elección del vendedor del inmueble:

Particulares: la interacción entre las partes es directa y el contrato lo firman todos los propietarios del inmueble.

Inmobiliarias: se obtiene un asesoramiento integral y personalizado.

Promotoras: garantiza que la vivienda sea de nueva construcción y el contrato lo firma el administrador o apoderado de la sociedad.

Bancos: pueden darse facilidades financieras.

El siguiente paso que se debe hacer cuando se ha decidido el tipo de vendedor que mejor se adapta a las necesidades del comprador, es solicitar una serie de documentos para formalizar el contrato.

Estos documentos son la copia de la escritura del inmueble, así como la verificación de los gravámenes o los problemas (si los hubiera) de litigios del inmueble (es importante conocer si tiene deudas generadas por créditos hipotecarios o problemas de embargos, adeudos de servicios de luz, agua o cualquier otro tipo de impuestos).

El último paso que se debe hacer antes de iniciar el proceso de compra es hacer una oferta sobre el precio del inmueble. Para valorar si el precio puesto por el vendedor es el adecuado, es útil conocer cuál es el precio medio de la zona y de otros pisos de similares características. Aquí hay que tener en cuenta la Ley de Oferta y Demanda del mercado: por lo general, cuanta mayor es la oferta de inmuebles, el comprador tiene más facilidad de negociar. Si por el contrario se da una mayor demanda de personas que quieren comprar, será el comprador el que deba ajustarse a la oferta del precio sin demasiada posibilidad de negociar para una bajada del mismo.

A partir de este momento es donde se sientan las bases para formalizar un contrato privado, en el que las partes acuerdan el precio de la compra-venta del inmueble, haciendo constar sus datos personales, la descripción del inmueble  y  especificando la fecha de la firma.

Este proceso de formalización se lleva a cabo mediante el contrato de arras, en el cual el comprador debe  pagar una señal del 10% del importe total del inmueble. En caso de incumplimiento de la parte compradora, la cantidad entregada como señal quedará a favor del vendedor, en concepto de indemnización por daños y perjuicios. Y  en caso de incumplimiento por parte de la vendedora, ésta deberá de restituir el doble de la cantidad de la señal.

Una vez firmado el contrato de arras, se debe proceder a  firmar la nueva escritura, la cual será presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Después de esta firma, se procederá al pago de los gastos de la compra, que serán liquidados por el comprador de la vivienda:

Si la vivienda es de segunda mano, se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si la vivienda es de obra nueva, hay que hacerse cargo de los gastos del IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados, así como los gastos del notario y del registro, y dado que ahora se pasa a ser propietario del inmueble, hay que costear los gastos anuales correspondientes al Impuesto de Bienes Inmuebles, la tasa para el desagüe, alcantarillado y basuras, y las tasas de la comunidad de propietarios.

A partir de este momento ya  puede disfrutar de su nueva vivienda, y tener la tranquilidad de haber realizado la tramitación correctamente y de la manera más eficiente.

Nuestro concepto del día es “Aranceles”: Escala de comisiones, corretajes u honorarios que los miembros de una profesión colegiada cobran a sus clientes.

Espero que os haya resultado interesante el post y que le saquéis el mayor partido. Ya sabéis que cualquier duda o propuesta que os surja, será bien recibida.

Muchas gracias por vuestra atención!

Fuentes bibliográficas:

https://www.notariado.org/liferay/web/notariado/el-notariado-informa

cosaslegales.es/requisitos-legales-para-vender-o-comprar-un-piso/

st1.idealista.com/comunicacion/files/guia-compraventa/guia-del-comprador.pdf

 notariofranciscorosales.com/por-que-no-conviene-firmar-documento-privado-de-venta-de-viviendas/